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Erbbaurecht: Lohnt sich der Hausbau auf fremdem Grundstück?

Haben Sie vom sogenannten Erbbaurecht schon einmal gehört, können sich darunter jedoch nichts Konkretes vorstellen? Wir haben die wichtigsten Informationen rund um das Thema „Was ist das Erbbaurecht?“ zusammengetragen, damit Sie sich ein Bild davon machen können, ob sich das Bauen auf einem fremden Grundstück für Sie lohnen würde.

 

Darum geht es:

 

Was ist das Erbbaurecht?

Das Erbbaurecht, umgangssprachlich auch als Erbpacht bezeichnet, ist ein beschränkt dingliches Recht und bietet dem Erbbaurechtsnehmer die Möglichkeit, auf dem Grundstück des Erbbaurechtsgebers ein Haus zu bauen. Der Erbbaurechtsnehmer, auch als Erbbauberechtigter bezeichnet, wird demnach Eigentümer, allerdings nur auf Zeit.

 

Nach einer im Erbbaurechtsvertrag festgelegten Laufzeit, zumeist 60 bis 99 Jahre, geht das Grundstück mitsamt dem darauf befindlichen Gebäude an den Grundstückseigentümer zurück und der bisherige Hausbesitzer wird mit einer Entschädigung für das errichtete Gebäude zum Zeitwert bedacht. Jedoch ist grundsätzlich eine Verlängerung des Vertrags möglich und ist auch meist im Interesse beider Parteien. Für das Erbbaurecht wird zusätzlich zum Grundbuch ein separates Erbbaugrundbuch angelegt.

Lohnt sich das Erbbaurecht für den Hausbau?

Beim Thema Erbbaurecht stellt sich natürlich die Frage, warum diese Art des Immobiliengeschäfts überhaupt existiert. Um einkommensschwachen und/oder kinderreichen Familien das Bauen eines Hauses zu ermöglichen, geben in der Regel Kommunen oder Kirchen, manchmal auch Immobiliengesellschaften als Erbbaurechtsgeber Grundstücke an diese Personengruppen ab. Der Kauf eines eigenen Grundstücks entfällt demnach und der Erbbaurechtsnehmer muss lediglich einen jährlichen Erbbauzins leisten. Da sich beim Erbbaurecht die Kosten für den Grundstückskauf einsparen lassen und in einer Baufinanzierung nicht berücksichtigt werden müssen, lohnt sich die Erbpacht durchaus.

Gut zu wissen:

Als Erbbaurechtsnehmer sollten Sie zwei bis sechs Prozent des Bodenwertes als jährlich zu zahlenden Erbbauzins einplanen. Informieren Sie sich zu diesem Thema am besten beim Deutschen Erbbaurechtsverband.

Ablauf: So bauen Sie ein Haus nach dem Erbbaurechtsvertrag

Visieren Sie einen Hausbau auf Grundlage des Erbbaurechts an, so sind alle Formalitäten diesbezüglich im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) geregelt. Dieses sieht einen Vertrag zwischen beiden Parteien vor, der von einem Notar beurkundet werden muss, um Rechtsgültigkeit zu erlangen.

Dem Erbbaurechtsnehmer ist es daraufhin gestattet, sein Haus zu veräußern oder zu belasten. Im Erbbaurechtsvertrag wird dazu festgelegt, ob der Erbbaurechtsgeber diesen Handlungen zustimmen muss oder nicht.

Die Vererbung der Immobilie ohne Grundstück kann jederzeit ohne Einwilligung des Erbbaurechtsgebers erfolgen. Der Erbbaurechtsvertrag zwischen den Vertragsparteien enthält weiterhin die Höhe des Erbbauzinses, die Laufzeit, die Modalitäten einer angemessenen Entschädigung nach Beendigung des Erbbaurechts (etwa zwei Drittel des Immobilienwertes) sowie unvorhersehbare Situationen, wie den Heimfall.

Was ist ein Heimfall?

Als Heimfall wird der rechtsgeschäftlich oder kraft Gesetzes eintretende Übergang eines Rechtes auf den ursprünglichen Rechtsinhaber bezeichnet. Das heißt, der Erbbaurechtsgeber kann das Erbbaurecht wieder zurückfordern und damit das Grundstück. Diese Regelung betrifft insbesondere das Erbbaurecht und das Stiftungsrecht.

Sollte das Grundstück des Erbbaurechtsgebers nicht innerhalb einer festgesetzten Frist bebaut werden, so kann der Eigentümer die Herausgabe des Grundstücks fordern. Diesen Vorgang nennt man Heimfall. Auch wenn der Erbbaurechtsnehmer seit längerer Zeit seinen Erbbauzins nicht leistet oder andere Verstöße gegenüber den Verpflichtungen aus dem Vertrag vorliegen, tritt der Heimfall ein. Sollte zu diesem Zeitpunkt ein Gebäude auf dem Erbbaugrundstück stehen, hat der Erbbaurechtsnehmer Anspruch auf eine Entschädigung.

 

Überblick über den Ablauf des Hausbaus nach dem Erbbaurechtsvertrag:

  • Erbbaurechtsgeber suchen (z. B. Anfrage bei der Stadt oder Gemeinde)

  • Erbbaurechtsvertrag abschließen

  • notarielle Beurkundung

  • Grundbuch sowie Erbbaugrundbuch anlegen

  • Zahlung der Notarkosten und evtl. anfallende Maklerkosten

  • Zahlung der Grunderwerbssteuer

  • Hausbau

  • jährliche Zahlung des Erbbauzinses und der Grundsteuer

  • Möglichkeit zur Veräußerung, Vererbung und/oder Belastung des Hauses

 

 

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Gut zu wissen:

Als Erbbaurechtsnehmer gelten Sie als wirtschaftlicher Eigentümer und sind deshalb verpflichtet, sowohl die einmalige Grunderwerbsteuer als auch die jährliche Grundsteuer zu leisten.

Vorteile und Nachteile des Erbbauberechtigten

Für den Erbbauberechtigten bzw. Erbbaurechtsnehmer gibt es einen entscheidenden Vorteil gegenüber dem klassischen Hausbau: Es wird weniger Eigenkapital benötigt. Da das Grundstück nicht zusätzlich finanziert werden muss, ist damit auch die Beschaffung eines Darlehens einfacher und eignet sich besonders für junge Familien. Als größter Nachteil ist vermutlich der Verkauf einer solchen Immobilie zu nennen, vor allem bei einer geringen Restlaufzeit.


In der nachfolgenden Tabelle sehen Sie die Vorteile und Nachteile des Erbbauberechtigten im Überblick:

 

 

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Fazit

Was lässt sich abschließend zum Erbbaurecht sagen? Ein Hausbau auf Grundlage des Erbbaurechts lohnt sich für all diejenige, denen zur Baufinanzierung ein Teil Eigenkapital fehlt. Durch den Wegfall der Kosten für ein eigenes Grundstück kann der Traum vom Wohnen in den eigenen vier Wänden doch noch realisiert werden und ist deshalb vor allem für junge Familien lohnenswert.

 

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