Bebauungsplan: Warum die Einsicht vor dem Hausbau so wichtig ist

Bevor Ihr Traumhaus realisiert wird, sollten Sie einen Blick in den Bebauungsplan der zuständigen Kommune werfen, denn nicht jeder individuelle Wohntraum lässt sich auch verwirklichen. Lesen Sie weiter, wenn Sie erfahren möchten, welche Regelungen im B-Plan getroffen werden und ob Ausnahmen möglich sind.

Was ist ein Bebauungsplan?

Der Bebauungsplan (B-Plan) ist ein verbindlicher Rahmen zur Bebauung und Nutzung von Grundstücken innerhalb eines festgelegten Gebietes. Jede Stadt oder Gemeinde kann ihren eigenen B-Plan aufstellen. Grundlage dafür ist der Flächennutzungsplan, indem beispielsweise Bauflächen für Wohngebiete, Misch- oder Gewerbegebiete ausgewiesen werden. Diese verschiedenen Baugebiete werden durch unterschiedliche Bebauungspläne charakterisiert.

 

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Für das Wohngebiet könnten Regelungen zur Größe und Art der Häuser (z. B. Einfamilien- oder Mehrfamilienhaus) oder der Anzahl der Geschosse getroffen werden. Im Mischgebiet wird häufig eine höhere Überbauung der Grundstücksfläche ausgewiesen als im reinen Wohngebiet (z. B. 60 Prozent Überbauung im Vergleich zu 40 Prozent).

Der Bebauungsplan soll in erster Linie einer unkontrollierten Bebauung vorbeugen. Einerseits werden damit umliegende Nachbargrundstücke vor unpassenden Bauprojekten geschützt, beispielsweise ein Bungalow vor einem 6-stöckigen Mehrfamilienhaus. Andererseits soll die Charakteristik der Gemeinde oder des Stadtgebietes gewahrt bleiben. Denken Sie nur an denkmalgeschützte Innenstädte.

Welche Regelungen werden im Bebauungs-Plan getroffen?

Die oben kurz aufgeführten Beispiele sind nur ein Bruchteil der von einer Kommune festlegbaren Regelungen im Bebauungsplan. Als Bauherr sollten Sie sich vorab ausreichend informieren, um etwaige Beschränkungen beim Hausbau einplanen zu können. Es ist durchaus möglich, dass Ihnen etwa die Farbe der Dachziegel, die Art des Putzes oder die Anlage des Vorgartens (z. B. Verbot von Steingärten) vorgeschrieben wird.

Infografik Bebauungsplan.jpg

Nicht jede Kommune nimmt all diese möglichen Aspekte der Baubeschränkung in ihren Bebauungsplan auf. Aus diesem Grund lohnt sich ein Blick in die entsprechende Karte und den schriftlichen Teil, denn mitunter gibt es nicht viele oder unterschiedliche Vorgaben.

Gut zu wissen:

Für Ihr Bauvorhaben sind weiterhin Vorschriften des Baugesetzbuches bindend, beispielsweise § 34 BauGB, wenn der B-Plan nur wenige Details enthält.

Wo können Bauherrn den Bebauungsplan einsehen?

Einblick in den B-Plan kann jedermann, ganz unabhängig ob Bauherr oder nicht, bei der zuständigen Kommune nehmen. Kontaktieren Sie dazu das Bauamt Ihrer Gemeinde oder Stadt. Sie können sich vorab auch über das Internet informieren, ob in Ihrer Kommune online einsehbare Bebauungspläne existieren.

Gibt es Ausnahmen beim Bebauungsplan?

Bei einem Bauvorhaben können Ausnahmen in Bezug zum Bebauungsplan bei Ihrer Kommune angefragt werden. Für diverse Einzelfälle kann im Rahmen des Bauantrags eine Abweichung beantragt werden, z. B. wenn aus baulichen Gründen das Baufenster vergrößert werden soll. Die Baubehörde prüft solch einen Fall und befragt dazu auch Ihre Nachbarn. Stimmen diese der Veränderung zu, haben Sie gute Chancen auf eine Genehmigung Ihrer Abweichungen vom B-Plan.

Was passiert bei Verstößen gegen den Bebauungsplan?

Sollten Verstöße gegen den B-Plan Ihrer Kommune festgestellt werden, kann dies schwerwiegende Konsequenzen haben. Diese reichen von einem Bußgeld über einen Baustopp bis hin zu einem Rückbau. Je nach Umfang der Abweichung wird die Bauaufsichtsbehörde mit diesen Mitteln eingreifen, auch wenn bereits mehrere Jahre seit dem Bau vergangen sind. Möglich wäre in diesem Fall eine nachträgliche Genehmigung, der jedoch nicht immer stattgegeben wird.

Gut zu wissen:

Mit einer Bauvoranfrage können Sie Ihr beabsichtigtes Bauprojekt auf Einhaltung des Bebauungsplanes prüfen lassen.

Fazit

Bevor Sie ein Bauvorhaben in die Tat umsetzen, sollten Sie den Bebauungsplan der Kommune gründlich lesen und die festgelegten Vorgaben in Ihrem Projekt berücksichtigen. Sollten Sie dennoch eine Ausnahme anstreben, so setzen Sie sich frühzeitig mit der Baubehörde in Verbindung, um eine Lösung finden zu können.

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